房贷计算器 房产税

房产税


房产税研究


摘要:近十年来,我国经济情况的高速发展,同时随着房地产行业的飞速发展,加上人们对实体经济的投资的利润是远远小于房地产行业,于是大量投机性资金和投机行为向房地产市场流入,使得我国楼市价格飞速上涨。在“国九条”“国十条等一系列严厉的调控措施下,实际效果并不理想,房价依然居高不下,为了有效控制房价继续上升的趋势,房产税政策的改革和实施已经刻不容缓。本文就房产税表明了一些个人的看法,并对房产税现行的情况以及存在的问题进行了分析。与此同时,本文谈了一些关于国外的房产税的现状和实施情况,目的在于可以向国外借鉴关于房产税的良好经验,从而我国进行优化改革。第一章绪论提出了房产税的问题,以及关于房产税的些许研究。第二章对房产税进行了详细的阐述。第三章明确的指出了现行房产税存在的问题。第四章分析了美国、德国、加拿大的房产税在国内运行的情况,以及他们国家各自较为灵活的房产税制定。第五章就针对现存在的问题而提出的具体的改革措施。第六章为结论和做出展望。

 

1绪论

1.1问题的提出

1.2研究的目的和意义

1.3国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

1.3.2国内研究现状

  1.4 研究思路与方法

1.4.1 研究思路

1.4.2 研究方法

2我国房产税概述

2.1房产税的概念

2.2房产税的发展和演变

3我国房产税的现状和存在的问题

  3.1我国房产税的现状

  3.2我国房产税存在的问题

3.2.1税制设计不合理

3.2.2征税范围狭窄

3.2.3税率不合理

3.2.4房地产秩序不规范

4国外房产税经验的借鉴

  4.3.1美国

  4.3.2加拿大

  4.3.3德国

5我国房产税的改革和完善的对策

5.1完善房产税税制

5.1.1深化税制改革

5.1.2拓宽征税范围

5.1.3完善计税方法

5.2规范征收管理制度

5.2.1 建立完善的征管体系

5.2.2确定有效机制

6结论



1绪论


1.1问题的提出


房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入计税依据,向产权所有人征收的一种财产税随着中国经济的高速发展,房地产产业也随之快速增长,并逐渐成为中国国民经济重要支柱产业之一。可是在房价逐步升高的背后,却带来了房屋投机、房屋供求结构的失调、有些人拥有大量房产,而有些人却买不起房的现状、环境污染的问题。本文主要探讨房产税的现状即现在所存在的问题和为应对这些现状,需要做出的改革措施。


1.2研究目的和意义


近年来,世界经济高速发展,中国经济也是突飞猛进,财富时代已经到来。随着国人的财富越来越多,手上的余钱越来越多,但投资的渠道并不多,且具有比较大的风险性,除了房地产外的实体投资,货币的回流太慢也太少;股票和期货的炒卖也需要技术的支持,因此国人将大量的财富都投向了房地产市场。而因此造成的房地产市场的供不应求现象,俨然会将房价推向不合理的边缘。国人购买的房地产并不是拿来生活和居住的,而是作为财富增值的一种方式。房屋的多少变成了一种财富的象征,但也极大可能的将房地产市场推向了畸形的地步。

现行的房产税税制已经满足不了飞速的经济建设、全新的经济格局和维持社会制度运转的最基本的要求了。所以,完善房产税税制在当前形势下显得刻不容缓。尽管可能房产税对房价的影响并不是立竿见影或者说是直接相关的,但其确实能一定程度上能防止房价过快的上涨。

房产税的征收,一方面能打击那些将房地产作为投资投机的行为,增加投资者的投资成本,提高对其的投资难度,减少获得的投资利润;另一方面,通过对不同房屋的征税,有利于调节收入,合理分配,更有助于社会公平,达到共同富裕。


1.3国内外研究现状


1.3.1国外的研究现状


国外对房产税的研究很早便开始了,对“房产税”这个称呼也有众多说法。有的叫房屋税,有的叫地税,有的叫家庭税。关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能以及房产税制的设计上。

国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能以及房产税制的设计上,具体说来,关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面

1.效率说     该理论主要观点是,在保有环节征收房产税,能对房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用,房产资源的拥有者由于有较大的税收负担,进而将会对空置的房产进行充分利用,最终便能达到合理配置资源的目的。

2. 公平说     这种学说的总体思想是房地产是居民财产的重要组成部分,房地产是作为一项非常重要的财产所得,不同的人拥有的房产数量不同,如果有过大的差异就会导致收入差距过大,因此需要一种财产税对其进行征税,从而调节收入差距保证社会公平,调节市场秩序。

3. 财政收入说    首先税收是国家财政收入的主要来源,而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能,除此之外由于房产税本身的特性,房产税是地方政府重要的财政收入。而国外征收房产税的实践证明,由于房地产本身不易转移,所以房产税是具有稳定性的税源,因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。

以美国为例,美国在建国初期开始便征收了房产税,但每个州会根据自己州的具体情况从而来具体制定房产税的税率和征收情况。现在美国房产税的税率介于1-3%之间。

而国外的房产税税制已经相对成熟,并且实行“宽税基,低税率”的原则,这样可以最大可能的保证财政收入的稳定,也可以降低纳税人的经济负担;并且其相当一部分房产税税收用于公立中小学教育。


1.3.2国内的研究现状


我国对房产税的实行和征收较国外来说,起步较晚,体系也没有国外的成熟。现在存在的房产税还存在诸多问题,有众多的专家学者提出了问题。

张漪在《我国现行房地产税制结构的问题分析》一文中认为我国房产税结 构存在的问题有税费改革不清、互相错位,税种设置重复与缺位并存,税费结构不合理, 税收主要集中在建设的增量方面。

     王明玉在《完善我国房地产税制的研究》一文中认为我国房产税费不清,乱 收费严重,影响房地产的健康发展:计税环节分布不合理,流转交易环节重而保有环节 ;计税依据不科学,税率缺乏弹性,调节功能差;征管措施不完善,导致税收流失严重。

     琼拉在《论我国房地产业税制的改革与完善》一文中认为我国现行的房地 产税制税基狭窄、税种繁杂、重复征税、“重流通、轻保有”、税种设置不规范、计税 依据不合理、租、税、费、概念不清,互相错位。

喻快(2010)在《我国房地产税对房地产市场的影响研究》一文中认为房地产税能够通过改变房地产市场主体的行为决策进一步影响房地产市场,实证研究我国31个省 的面板数据表明我国房地产税、地方公共支出与房地产交易量和房地产价格之间存在较 显著的相互影响关系:房地产税对房地产价格的正影响说明我国房地产税制度改革的必要性。


1.4 研究思路与方法


  1.4.1研究思路


   本文首先提出问题,说明房产税的现状(存在的问题),以及房产税迫切需要改革的必要性和重要性。其次通过房产税现状,分析了房产税现有存在的问题,房产税的问题是多方面的,有市场因素,有人为因素,有政府因素,从市场角度出发怎么做出有效的改革措施,正确的市场引导,在现有经济形势下制定出最符合实际的房产税。在人为因素影响下进而升高的房价,通过房产税来抑制人为的房产投机,并通过与国外的房产税比较,借鉴经验。最后,本文提出了改革方案和措施。

  1.4.2 研究方法

    本文通过运用文献法、比较分析法和实证分析法等研究方法,以中国房产税改革为研究对象,通过深入分析我国房产税改革中存在的问题,借鉴西方国家房产税改革的先进经验,提出完善我国房产税改革的对策,在保障房产税改革公正的基础上,充分发挥房产税改革对经济发展的推动作用和收入分配的调节作用,最终为我国房产税改革提供正确的理论指导以及进行分析。首先分析了美国、加拿大和德国的房产税的情况,和房产税在其国家的特有之处,以及能成功运行的因素。再与我国国内房产税现行情况相比较,从人口、经济、税率、征税范围、税制等情况全面分析对比。

1.文献法。我国房产税改革虽然启动较晚,目前仍还处于地方试点的工作阶段,但学术界和实务界已经对房产税改革进行了大量的相关研究,取得了较为丰富的研究成果。本研究将对我国房产税改革的有关文献进行梳理和分析,充分借鉴和吸收有关研究成果,在此基础上深化对房产税改革工作的认识,提炼出房产税改革的观点。

2.比较分析法。通过比较不同西方国家在房产税改革方面的做法和成效,总结西方国家房产税改革的具体成效,从而提出西方国家房产税改革工作对我国房产税改革工作的启示,为促进我国房产税改革工作的深入提供重要借鉴。


2.我国房产税概述


            2.1房产税的概念


   房产税是以房屋为征税对象,依房产价格或者房产租金收入向房产所有人或经营者征收的一种税,具有调节财富差距,长远上看实现社会公平的功能。房产税是具有以下特点:1房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;2.征收范围仅仅限于城镇的经营性房屋;3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值进行征收,对于出租房屋则按照租金收入征税。如果是自用的房产,进行房产税征收的话,税率为1.2%,如果是出租、出典的房屋则按照租金进行征收,税率为12%1986915日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,决定从当年101日起施行。《国五条》会议确定,坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点范围。


            2.2 房产税的发展和演变


中国古籍《周礼》称为“廛布”的是最初的房产税,还有唐朝的间架税、清朝时期和房捐以及中华民国时期的房捐,都是属于房产税性质的。我国现行的房产税税制应当紧随着经济形势的不断变化,进行改革和创新。200310月党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。20063月,《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》写入了“改革房地产税收制度,稳步推行物业税并相应取消有关收费”的战略举措。2008年,国务院发布第546号令,自200911日起废止《城市房产税暂行条例》。自200911日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔198690号)缴纳房产税。至此,中国建立了内外统一的房地产税体系,并适用至今。2010531日,国务院便下发了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,房产税试点的改革拉开了帷幕。2011年,中央经济工作会议明确提出,促进房价合理回归,扩大有效供给,促使房地产市场的健康发展。与此同时,会议着重强调了“房产税”,当时已经在上海和重庆作为试点的房产税征收方式和政策也有可能在其他城市因地制宜,全面进行房产税的改革。在2011年,上海市政府印发了《上海市开展对部分个人住房征收试点的暂行办法》的通知,规定房产税暂按应税住房市场交易价格的70%进行缴纳,适用税率暂定为0.6%。上海和重庆的房产税改革办法各有不同,但目的都是为了调节收入分配,引导房地产市场的健康向上发展。


3.我国房产税的现状和存在的问题


  3.1我国房产税的现状


我国现行的房产税是1986年国务院颁布制定实行的,《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,仅对城镇的经营性住房征税,对个人自住住房并不征收房产税。多年来,个人购买住房的数量与日俱增,在经济发展和供求关系的影响下,房价也如购买数量一样,直线上涨。因此现行的房产税制度与经济发展的不适应性和矛盾也越来越突出。现行的房产税目前已经难以将税收调节的作用发挥好,对于供求的不平衡和房地产市场的不健康现象,改革迫在眉睫。自重庆成为房产税改革的试点以来,资料显示,应税高档住房的的成交量占总成交量的比重下降了27%,房价同时也下降了10%,这样看来,房产税的改革对高档房地产的房价起到了一定效果的抑制,在一定程度上保证了房地产事业的积极均衡发展。

房地产业的成本费用极其复杂。房地产开发企业的开发成本主要包括:土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、开发间接费等。房地产经营成本,主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成本等。正因为房地产业费用构成的冗杂, 每个环节的一点点错误都能造成对最终价格的影响,对房地产市场能引起较大波动。

国外关于房产税的研究相对都比较早,而且国外的税收环境与我国有较大差异。国内对于我国房地产税收体系的改革集中在清理税费、简化税种、保有环节税收改革、健全配套措施等几个方面。但是这些对策大多是一些设想,理论上的指导,实施的可行性还有待研究,而且关于这些对策的效果也有待评价。当前重庆、上海作为房产税试点便为此提供了平台,评价效果、提高对策的可实施性是一个研究点也是一个空白点。因此针对我国目前的复杂的房地产市场以及财税体系改革的现状,结合重庆和上海两地房产税试点的效果,研究房产税的功能定位以及改革对策从而为房产税在全国范围内的实施具有重要的理论和实践意义还有指导作用。


3.2我国房产税存在的问题


  3.2.1 税制设计不合理


   税制设计是指政府决策者根据我国的经济发展水平、经济发展速度、税源分布状况等情况,对征税范围、税种计税方式、课税环节、税率等作出的抉择。

长年以来,我国从中央到政府一直都以流转税制作为税收收入的重要组成部分。财产税和所得税属于直接税不具有税负转移的特征,政府便可通过财产税和所得税来调节收入分配。税制结构由流转税为主转向由所得税为主。

内外有别的房地产税制,违背了税收的国民待遇原则。我国税收制度设计遵循以下原则:财政原则,公平原则和效率原则。财政原则:税收的基本职能是筹集财政收入。为国家财政需要提供稳定的收入来源是建立税收制度的基本准则。公平原则:税收公平原则,是指政府征税要使不同纳税人承受的税收负担与其经济状况相适应,并使各个纳税人之间的负担水平保持均衡。效率原则: 税收的效率原则要求政府的征税活动一方面要有利于资源的有效配置,促进经济行为的合理化和社会经济效率的提高,或者对经济效率的不利影响减少到最小;另一方面要以尽可能小的税收成本来取得税收收入,即税务机关的征收费用和纳税人的纳税费用最小化。我国现行的房产税体系在税种分布结构上重开发流转、轻保有的问题十分明显,不彻底的分税制改革带来的财权提升、事权下放造成了地方政府的财政困难,土地财政问题因此产生。多数县级财政主要是以上级调拨等往来款项为收入来源,而多数房产税的征税对象却分布在大中城市. 税制的设计不科学,税收职能的发挥与社会管理的需要不尽和谐。一是征税依据没有体现市场价值,税收的征收依据仍然是按照历史成本在计算,但是经济的上行却将房地产的市场价值推向新高,这其中的不协调慢慢展现。二是税收调节收入分配的力度不够,税收职能的发挥与社会公平正义的诉求不尽和谐。现行税收体制在公平税负,引导投资向落后的地区转移,刺激贫困落后地区人口的消费和出口,将资源优势转化为经济优势和财力优势等方面还显得比较乏力。


3.2.2征税范围狭窄


  开征房产税,房价并不会应声而落,目前我国城镇化水平刚超过50%,到70%—80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国城镇化进程中不动产价格上扬的基本趋势。但是房产税的实施,会使上扬曲线的斜率降低。试点后,两地的高端不动产都明显出现了成交量下降、价格趋稳态势,这就是很明显的正面效应,是改革已体现的作用。

随着个人收入的逐渐增多,家庭以及个人对房屋的需求也越来越多,购置的数量也越来越多,但是现行的房产税却没有对这个群体进行征税,而且非经营性住房也没有在征税的范围内。但近年来房地产市场,房价的飞涨或者说房价的不合理,大部分因为这种大量买房卖房的行为已经成为了一种投机赚钱的模式。

对存量房产不纳税或非独栋商品住宅存量财产无须纳税的心理预期也将促使沪、渝两地之外的居民在可能的情况下尽快购买住房,以避免成为房产税的纳税人和潜在的税收负担。

我国当前的房产税的征税对象是主要集中于城市、建制镇、县城和工矿区,其中县城是指县人民政府所在的地区;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇,这就表明农村房产是在房产税征税对象之外的。而当前的经济形势下,农村经济已然向城市方向在发展和前进,与此同时,根据《暂行条例》的规定,我国行政机关、事业单位、个人非经营性住房、个人居住用住房都是免税对象。由此看来,我国房产税征税范围太过狭窄。而征税范围的狭窄,会使房地产市场走向畸形,因为人们将游走于灰色地带,逃避房产税的征收。


3.2.3税率不合理


我国现行的房产税的税率是实行的单一税率比例,且计税依据是房产的价值和房租收入。而采用租金为计税依据的,叫从租计征;以房屋价值余值为计税依据的,叫从价计征。采用租金为计税依据的税率是12%,采用房产的价值余值来作为计税依据的税率为1.2%

按房产余值从价计征的,计算公式为:应纳税额=应税房产原值*1-扣除比例)*年利率1.2%

200111日起,对个人按市场价格出租的居民住房用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税计算公式为:应纳税额=租金收入*税率12% (或4%)。

这里举个例子,比如一个房产的账面原值为100万元,当地政府规定,房产账面原值的扣除20%后作为房产余值,适用税率为1.2%,所以这个房产的应纳税额就应该是=100*1-20%*1.2%=9600元。

比如一个房屋的年租金每年是10万,当地适用税率为12%,那么这个房产的应纳税额就应该是=10*12%=12000元。

这明显的从租计税的税负要重于从价计税的税负,这也就会导致由于税负的不同,人们将采取各种税制的漏洞来进行偷税漏税,投机取巧。而过多的税负将影响人们的生活水平和正常的生活。一个人有100套房和一个人有5套房,这个人租出去的房价所交的税都是一样的,这可如何惩罚有过多房产的人?又如何保障房子不过2套、3套的主人的权益呢?

在交易过程中,出售方按照出售价格的5%缴纳营业税,和按照利润总额的33%的税率缴纳企业所得税,产生增值后,还要按照增值额的大小缴纳30-60%的超率累进税率交纳土地增值税。而购买方按照3-5%不等缴纳契税。据悉,在目前的房价构成中,税费及房产商利润大约占到60%左右,建筑成本大约只占40%左右。购房者买一套房子,房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上,房地产开发、土地占有的税费太多,在"羊毛出在羊身上"的前提下,税负过重,造成了房价过高的直接结果。

另一方面,每个城市的发展的情况不一样,经济发展速度不同,收入分配不同,城市总体消费能力不同,房地产市场更是不同,但我国实行的却是统一税率,忽略了城市与城市之间的差异性,更进一步来说,由于税率相同,经济情况不同,导致有些经济发展相对较差的城市居民们便承担了更重的纳税义务,也增加了城市的纳税负担。而税费的过高,间接推动了房价的增长。从百姓角度,房产税的征收如果一刀切的话,会不会跟之前的房屋维修金一样,不管是老房子还是新房子都要交钱。买房时叫的一系列如契税、印花税等国家税费已经交了,这时候却还要再叫房产税?对人们而言,买得起却养不起了。因为买房后还有物业费,停车费,电梯费等等。这众多的税费,只会无形之间增加了人们的成本,间接使房价走的更高。


3.2.4房地产秩序不规范


 房地产市场秩序的不规范首先在房地产开发程序上就出现了,而由于开发程序的纰漏进而一定程度上就影响了房地产市场其后的修建、交易和整顿。一方面,房地产开发商在对土地配置的计划性、准备不够,比如对房屋修建占用的土地面积只用得到30万平方米,但房地产开发商却圈地了60或者90万平方米,这其实就是过度的提供了土地,而且对土地整体的计划性操作性准备不足。但剩余的土地面积,房地产开发商也就只有继续修建,一期、二期、三期、四期等等。第二个问题,就是房地产开发商建设中也存在着建设部和国土资源部之间的问题,是在房地产销售过程存在缺乏严格管理的现象,比如有些质量低劣的房屋、房屋面积不相符的房屋、存在合同欺诈情况的房屋在销售过程中也是经常存在的。在现实生活中,人们购买房屋,最看重的便是房产证和国土证的办理,而这两证的办理却成为了很多人心中的难题。一个项目竣工了,开发商不能够办理正常的竣工手续,但开发商往往在房子还没有竣工时就预售 ,业主入住的时候就不能得到两证,导致两证不完善。这个量有多大呢?主城九区从2000年以来所销售的2000多万平方米的房子中差不多有226万,就是说1O%的房屋没有房产证。

          

4国外房产税经验的借鉴


  4.3.1美国


    美国是个税收制度相对比较完备的国家,纷繁复杂的税收支撑起庞大的公共财政支出,房产税即是其中重要的一项。美国的房产税在评估中力求反映市场价值,在征收过程中强调灵活原则,这在一定程度上对房地产投机行为起到了遏制作用。

主要房产相关税种:美国对房产的收缴的相关税项主要是房产税和交易税。

  房产税是一个财产税,每年交纳,是对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称。以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。交易税是房产交易时征收的税,一次性过户时交齐,一般由买卖双方平摊,约为房价的2-4%。征税主体:美国50个州都征收房产税,这一税的目的是地方政府的主要收入来源。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,将税收收入做到取之于民,用之于民。因此美国联邦政府和州政府都不征收房产税,房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,比例为:郡税(1/7),城市税(1/7),学区税(5/7)

  计税依据:房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。确定税率的具体程序是:市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。对房产的估价权在政府手中,但相对“保守”,一般仅定为市场价格的50%-75%。每年都在变化的房产税正是充分体现了美国对房产税这一征收行为的灵活原则,根据每年的需求确定、根据各级预算确定,完全考虑了每一年经济发展的不同、房屋的销售情况等。

税率:税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额/房产计税价值总额=房产税税率。

  大部分地区税率维持在0.8%-3%之间,以1.5%左右的税率水平居多。

  优惠政策:美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。

  以加利福尼亚州为例,关于房产税减免税的规定主要有:

  (1)纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税;

  (2)残疾退伍军人可免除最高额为15万美元的房产税;

(3)教堂、学校、医院、图书馆等有关的非营利机构所拥有的房屋可免征房产税;

(4)对年龄超过55岁以上的老年人,出售了自用的旧住宅后,而在两年内另外购买自用的新住宅时,只要新住宅价格不高于原有的旧住宅卖价,则可按原有住宅的税额来缴付房产税。原则上,纳税人一生只能适用一次;

  (5)父母儿女之间转移主要自用住宅,不论是采用销售、赠与或继承方式,其转移后的房屋不须重新估价,按转移前的房产税征收,此种优惠原则上仅限于同一州内;

(6)合格的房屋建筑商可申请免除附加财产税,建筑商须在开工之前和开工之后三十天内申请,但房屋建筑完工后必须加以出售。


  4.3.2加拿大


根据加拿大税法, 加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。 加拿大房产税也是和地产税分离的。加拿大的房产税比较复杂, 因为它不是计征一次,而是市镇、县和学区重复计征,各地的税率差别很大,但大多在1%左右, 平均占家庭收入的5%,而个人所得税占家庭收入的10%以上。在加拿大,老年人支付的房产税占个人收入的11. 7%,而年轻人则只占4.2%,这是因为老年人退休收入低,但住的房子较大,所以比例就显得高。为了减轻低收入群体的纳税负担, 在年度个税申报时会有个调整,如果收入低,政府会退回房产税。加拿大政府在房产税这一政策上,将低收入群体的纳税负担考虑了,减轻国民的纳税义务,同时也要防止少数国民却居住房屋面积较大的房屋,造成一定程度上的资源浪费。

    加拿大税率是3年内不动产平均值的0.5%。也就是说,一套80万元的房子,按0.5% 的税率计算,一年为4000元,平均到每个月不到400元。但如果逾期缴纳物业税,就会被罚款和抽取利息,连续三年欠缴,政府便有权将物业拍卖。这种奖励与惩罚共存的机制,有效遏制了漏税、不纳税的行为,同时也减轻了国民纳税负担。


  4.3.3德国


  德国《宪法》第20条规定,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。同医疗、教育等一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一,此项规定也是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。

  房产主要相关税收:土地税 (Grundsteuer)、土地购置税(Grunderwerbsteuer)、资本利得税。

  德国自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要缴纳宅基地土地税,占有土地的人才必须缴纳土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值为1-1.5%的不动产税,房屋买卖还需要缴纳3.5%的土地交易税。如果通过买卖获得盈利,还需缴纳差价盈利税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入要缴纳个人所得税,2009年后统一为25%的资本利得税。

  征收主体和对象:德国的土地税属于地方税,土地税征收权和归属权完全属于市镇,不与联邦或州分享。土地税在德国地方财政体系中的作用类似于美国等其他国家的财产税,是市镇地方财政收入的一个重要组成部分。

  计税依据:土地税的税率取决于地产的种类,A类地产税:农业林业为目的的不动产;B类地产税:可建不动产或有建筑物的不动产。

  德国土地税纳税额的计算分为三步:1.首先确定单元价值;2.根据联邦统一税率得出计税价值;3.根据市镇土地税税率乘以计税价值得出应缴纳税额。最终的不动产税负公式为:不动产的估计价值x不动产税率x市镇稽征率=不动产税务负担。

1977年至今的30年中,德国的房价平均上涨了60%,而同期个人名义收入额则增长3倍。以2009年的收入和房价为例,德国人的平均月收入为2400-2000欧元,普通住宅的每平米均价为1000-2000欧元,即使按汇率计算,其价格也低于我国许多大城市的水平,而德国人的平均工资水平则是我国的10-20倍。与此同时,低房价并没有给德国带来“买房热”。目前,德国家庭的住房自有率仅42%

作为一个曾是全球房荒最严重国家之一,德国在稳定房地产市场方面的成功经验,确实值得我国借鉴。房地产业被定位为社会福利机制,德国国土面积35.702万平方公里,略小于我国云南省,云南省约39万平方公里。截至2006年底,全国总人口数为8245万人,其中外籍人有750万人,约3800万户,拥有4000万套住房,完全可以满足每个家庭一套住房,人均居住面积为41平方米。 

税率:土地税率:农业或林业为目的的土地的税率:0.6%;独立式(半独立式)住宅的土地税率0.26%0.35%;所有其它的土地(包括商业目的的不动产)0.35%

土地购置税率:在土地买卖或土地所有人更换的情况下,当支付金额高于2500欧元时,将一次性征收购买价格3.5%的土地购置税。在汉堡和柏林,土地购置税率为4.5%

  减免政策:从1990年起对居民购建的自有自用住宅,实行土地税优惠政策。对于一户4口人的标准家庭,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。


5我国房产税的改革和完善的对策


5.1完善房产税税制


5.1.1深化税制改革


  建立和完善房地产登记制度。房地产税收的有效征管需要有完善的地籍和房屋产权管理的资料,因此各级政府应尽可能地制定详细完善的土地等级和房屋产权登记信息管理制度,并且相关部门应建立土地台账、房屋权属及面积台账等房地产档案,通过计算机进行存档管理,为税务机关掌握房产税税源提供多方位的信息。

随着经济的发展,我国不动产市场化的程度逐渐增高,房产税的免税范围已经不适用于现实的社会经济状况。由于目前对居民自用的住房免税,在一定程度上刺激了居民对房产的投资和投机欲望,造成一方面现象是房屋紧缺,房价居高不下,另一方面是大量房屋空置,造成资源的空置。由于现实情况已经发生了变化,仍对个人自用房屋和事业单位自用房产完全免税,使税收的调控作用不能很好的发挥,也影响了财政收入。

下放房产税管理权限,可由中央制定房产税的基本税法,再由省级立法机关或政府来制定实施的细则,并授予地方政府调整税目税率、征收范围、税收减免优惠、征收管理办法等方面的决定权,将经济因素、社会因素、消费因素、人口因素充分考虑,特殊情况特殊分析,有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题,充分调动地方政府的积极性。


5.1.2拓宽征税范围


  将房产税征税范围扩大到农村,将农村非农用的生产经营性用房纳入征税范围;将自用自支,实行企业化管理的事业单位的房产纳入征税范围;将房产税纳税人由房屋产权所有人改为“在中国境内拥有或使用房屋的单位和个人”,以实际使用人为纳税主体,房屋使用人是房屋产权所有人的,使用人便是纳税人;使用人拥有部分房屋产权的,实际使用人为纳税人或扣缴义务人,这样可避免房产税征收过程中因产权问题出现的纳税人无法确定现象。应对房地产开发商开发的商品房设定免税空置期限,超时规定时限的一律征税,房地产开发的商品房大量的空房,不仅容易造成房地产市场的有效配置率低,还影响房价的有序波动。

因此应根据具体实际情况确定免税和减税对象,比如低收入群体,比如只有一套房或者两套房的纳税人,再把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产进行征税。


5.1.3完善税率和计税方法


现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率,对自用房产,不考虑所处的区域、地理位置、房屋价值、用途等,税率均为12%。由于税率缺乏弹性,不能很好地发挥房产税的调节收入和优化资源配置等功能。

目前无论重庆的按房产交易价格还是上海按交易价格的70%,都较我国过去按房屋余值征收更为科学和公平。其征收房产税制度都在逐步向国际市场靠拢。在接下来的房产税改革中,要与国际税制接轨,制定科学合理的统一计税依据。


  虽然房地产税具有提高财政收入、抑制囤积房产的作用,但也要遵从保障民生的要求。因此对于居民基本住房,应给予税收优惠政策,如,对低于标准家庭人均住房面积(30平方米)的住房给予减半征收等。 

房产税的计税依据的设计既要保证房产税能够充分发挥作用,又要保证科学。房产税的计税依据主要有三种方法:一是按照个人住房面积计税,二是按照个人住房套数计 税,三是按照个人住房的市场价值。按照个人住房的面积计税,优点是操作上简单易行,因为房产的面积核定比较简单, 而且数据容易获得。这种方法的缺点也很明显,首先是按照面积征收有失公平,因为面积相同的房产由于地理位置的不同价值也不同,但是却要缴纳相同的税收,这显然不公平不利于房产税调节收入差距的功能发挥;其次是按照面积征收房产税,收入不会随着 房产价值的变化而变化,导致税收弹性不足,不利于房产税财政功能和调控功能的发挥。按照个人住房套数计税,征管也相对比较简便,但是也容易造成税负不公现象,因为有些人也许只拥有一套住房,但是这套住房是高档住房,与一套普通住房税负相同显然不公平。另一方面按套数计税还容易出现假离婚、假分家、不结婚等逃税行为,不利于税源的控制。

关于计税依据,《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税以交易价格或者租金作为计税依据,在此次房产税改革试点中,沪渝两地沿用交易价格计征方式。该计税依据体现了节约征税成本与效率简便的原则,具体而言,有以下几点积极意义:第一,以交易价格为计价依据符合税收效率原则,即“征税主体以最小的成本完成征税职责”。按照房屋交易价格进行纳税,交易金额固定且明细,无须进行房屋价值评估或者其他性质的审核,有利于征税工作顺利有效地进行;第二,从源头上阻碍了权力寻租的发生。按照房屋购买价格作为计税依据,征税主体在履行职能时必须根据客观事实依法办事,依照已有的购房合同价格作为标准进行征税,而不能根据自己已有的权限进行设租,一定程度上可以防范腐败现象的产生;第三,由于房价不断上涨,以原先交易价格作为计价依据征税,相对于以市场评估价格作为计价依据,能减轻纳税人的纳税负担。房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据,也缺乏科学性。首先,同是房产税,有两种计税依据,不同的计税依据计算出的应纳税额必不相同,造成税负不公,会人为地为偷、避税提供条件。另外,房屋租金收入除了征收房产税,还要征收营业税,存在着重复征税的现象,有悖于“税不重征”的原则。

 

税率的制定方法长期内可以借鉴国外房产税实施的成功经验,在中央政府制定一个税率范围的基础上,地方政府结合自己当地的实际情况因地而异的制定符合当地财政特 征的税率。税率大小的制定方法可以参考美国的做法,在确定税收收入预算和税基的基础上,倒推出房产税的税率。政府确定其房产税税率的基本步骤可以参考如下做法:首先,政府先对所有的房产进行估价估值,确定应纳税房产的价值,并把这些房产的评估价值进行汇总,并结合政策和条例确定减税或者免税条件,在确定房产税税收减免数额后,两者的差额就是应纳税房产的总价值,用A表示。其次,地方政府确定其下一财政年度的预算总额,以及除了房产以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的房产税总额,用B表示。最后, 地方政府根据结合当年的经济情况、预算情况把房产税税率确定为要征收的房产税总额与应纳税财产的总价值的比率,即 税率=B/A。这样制定税率充分发挥了地方政府的积极性和灵活性以及因地制宜。可通过房产税对闲置的土地和房屋设置较高的税率,按年进行加成征收,以此来减少囤地、囤房的现象;通过对中小户型房和大户型房、一般性房和别墅制定不同的税率,抑制对大户型房和别墅的需求,房地产商就更倾向于修建更适用的房屋,不再过高的追求奢华和高档的房屋,增加了市场对小户型房屋的供应;对购买二套房及以上的住房和投资性房产制定较高的税率,抑制投机性需求。这样一来,就可以抑制人们炒房和促进房屋的有效利用率,促进房地产市场的健康发展。


5.2规范征收管理制度


5.2.1建立完善的征管体系


  房产税具有税源分散广泛、区域性强等特点,且房产的交易频繁,并且评估涉及到复杂的技术和巨大的工作量,加大了对房源监管的难度。房地产价格随着交通、配套等设施(学校修建、地铁开通后)的增设,沿线的房地产价格就会提高,所以需要建立专门机构,有关部门定期对房地产市场价格进行评估,每年按照评估价值对房地产所有者征税,征收不动产的房地产税。由于中国房产税一直以房产余值或租金收入作为计税依据,因此关于房产的评估工作在征管制度中很少提及。美国对房产的评估工作,由州政府负责制定标准、质量控制、评估师培训,实际的评估与征管任务则由各地政府承担。在机构的设置上,大多数州房产税管理部门都是独立于其他政府部门的,从而保证房产税评估的客观公正。评估师可以通过公开选拔或任命的形式产生,属于公务员系统,其评估结果只能应用于房产税领域。相应地,随房地产的升值物业税也会提高。同一房产不是每年重新评估的,通常是对房产的坐落地进行划区,轮流进行,评估周期可以是4 - 5 年。一般情况下,在每个评估周期内房产税的计税依据只评估一次。评估应该委托注册的评估中介机构进行,体现公平。房产税按年计征,按月缴纳,年终汇算清缴。房产税属于地方税,地方政府易于做到对本地区的税源实施严格监控,提高税收征管效率。


5.2.2确定有效机制


房地产税收的有效征管需要有完善的地籍和房屋产权管理的资料。各级政府应制定详细的土地的等级和房屋产权登记信息管理制度,相关部门应建立土地台账、房屋权属及面积台账等房地产档案,通过计算机进行存档管理,为税务机关掌握房产税税源提供多方位的信息。

  建立有效的监督机制和惩罚机制。减少偷税、漏税、抗税的发生,国家必须用明确的法律规范,由税务机关定期向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知,如果纳税人不在规定的时间交税,就要加收罚息和滞纳金。如果还是不缴纳税款,就要拍卖其房产,以其拍卖收入缴纳房产税税款。与此同时,还要加强对房产税法的宣传,提高居民对新的房产税的认识和缴纳的自觉性。为有效监督房产税的征收,可以建立两个专门收集数据的登记部门,地方政府在房产税征收过程中, 将自己记录的与这两个部门进行对照,便可以保证税收征管的全面高效。

建立了科学有效的房地产税估价制度, 通过评税来确定计税依据,计算机辅助批量评估系统提高了评税工作的效率,有效减少了地方财政负担。而我国目前资产评估的法律还不够完善, 评估机构及管理机制也还不够健全, 评估人员的素质仍有待提高。


6结论


房产税关系到国家的长治久安和人民的幸福安康,能调节人们之间的贫富差距,实现社会公平。所以如何制定合理的房产税制度是现阶段我国政府急需解决的问题,同时也是学术界所关注的焦点话题。本文主要对我国现行的房产税的现状进行了分析,发现房产税制度仍存在税制设计不合理、税率不合理、征收环节不合理和房地产秩序不规范的情况,并针对现状提出了几点改革措施,如完善税制、拓宽征税范围等。房产税的性质未尽明确,税制设计与实现完善税制、稳定房价、调节收入分配以及引导住房消费等政策目标存在一定程度的偏离。此外,对个人住房征收房产税与现行房产税的法律依据并不一致,易于引起纳税人对房产税法律规范性的质疑,导致税收不遵从行为的发生。房产税税制的改革涉及到方方面面的利益关系,需要随着经济体制的变化不断进行调整,但也需要从长计议,使房产税政策在市场运行中真正做到,维持好房地产市场的平稳发展,避免给房地产市场带来过大的冲击,避免造成房地产市场中的泡沫,让每个家庭都有房住,取缔那些以房屋来投机敛取财富的人,真正地让房地产市场成为一个和谐共处美好的大家庭。相信在政府有力的调控和监管下,以及在市场经济健康有序的发展下,房产税将越来越走向积极正规的道路,完善了税收制度,将税收收入更好的进行资源优化配置,进而更好的“取之于民,用之于民”,更深层次的实现社会公平,达到共同富裕。



房产税

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